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二手房交易复杂 该如何处理买卖纠纷?

【导语】:下家向银行申请贷款未获批准的,由于银行不贷款或不足额贷款,下家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如下家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由下家来承担。

  一、二手房买卖容易出现哪些纠纷?

  (一)房价上涨过快,上家毁约引起的纠纷。

  有的上家在收了下家定金后,宁愿双倍返还也不愿意继续履约。

  (二)下家贷款出现障碍引起的纠纷。

  下家向银行申请贷款未获批准的,由于银行不贷款或不足额贷款,下家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如下家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由下家来承担。

  (三)交易税费计算出现误差而产生的纠纷。

  由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。目前至2009年12月31日前的交易税收根据普通住宅和非普通住宅而有所不同。

  (四)由于支付定金而引起的纠纷。

  无论一手房买卖还是二手房买卖,在签订正式合同之前,下家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。

  二、如何解决二手房买卖纠纷?

  (一)遇到上家毁约,下家有三个办法解决:

  1、如果《居间协议》或《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款,则可视为《买卖合同》,下家有权要求上家继续履行该合同。

  2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失,下家可以要求赔偿实际损失。

  3、当然,更简单的办法是直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则,即要求上家双倍返还。

  签订买卖合同有一个必要的步骤是在网上进行合同备案,这个备案可以通过中介公司备案或买卖双方直接到房地产交易中心办理备案。

  (二)遇到下家贷款出现障碍纠纷情况的解决方式:

  为避免这类纠纷,下家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,最好直接向银行咨询。此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,上家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。

  (三)关于税费纠纷的解决:

  关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:

  1、双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。

  2、约定由下家来承担所有税费,上家只管“到手价”。这种约定对下家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由下家承担了。

  3、做低房价。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定,是逃税行为。而且,做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍,被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷,但一方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效。

  (四)定金纠纷的解决:

  1、付了定金以后,其中一方违约,守约方可按照定金罚则处理,也就是说买家违约的话,卖家可以没收定金;卖家违约的话,买家可以要求双倍返还定金。

  2、付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金(不是双倍返还)。

  3、付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。

  以上为您讲述的是关于二手房买卖中容易产生的纠纷,并对这些纠纷详细分析怎么解决,解决的方法有哪些等相关内容。关于此类纠纷,涉及面广、案情复杂,不管是调解还是打官司都比较麻烦。因此,您如果遇到此类纠纷,可以找相关律师,帮助您解决关于二手房买卖过程中的问题。因为二手房纠纷涉及的许多领域,您可能不是很清楚,而律师对这方面比较有经验,所以请律师还是很有必要的。

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